原告訴稱
徐某峰向本院提出訴訟請求：判決，1確認(rèn)雙方簽訂的《房屋買賣合同》有效；2、對方承擔(dān)訴訟費。
事實和理由：2010年11月29日，我與朱某苒、郭某剛、郭某簽訂《房屋買賣合同》一份，約定：三人回遷樓（期房，具體名稱待定）出售給我，房屋面積92平米，房屋總價85萬元，并約定我在簽訂合同之日起60日內(nèi)應(yīng)付給三被告定金20萬元（沖抵房款），半年內(nèi)預(yù)付房款35萬元，合計55萬元。我在合同簽訂后依合同約定支付55萬元房款。2015年左右，我了解到上述回遷房一期已經(jīng)建好，并通知三被告收房，但三人以樓層不好為由拒絕收房，我隨即聯(lián)系三人要求其去領(lǐng)鑰匙，朱某苒表示“房屋不賣了，讓我起訴去”。
2020年4月份，我再次聯(lián)系郭某，郭某表示不愿出售需要漲價。另，朱某苒與郭某剛是夫妻關(guān)系，郭某系二人婚生女。綜上，三被告的行為已違反了《房屋買賣合同》的約定，構(gòu)成違約，喪失誠信。我為維護(hù)自身合法權(quán)益不受侵犯，特向貴院提起訴訟，請依法裁決。
被告辯稱
朱某苒、郭某剛、郭某辯稱，對方要求確認(rèn)《房屋買賣合同》有效，沒有法律依據(jù)。理由如下：一、雙方簽訂的《房屋買賣合同》不是買賣合同，更不是房屋買賣合同，因為在雙方簽訂合同時，合同的標(biāo)的物即房屋是不存在的，雙方不能轉(zhuǎn)移一個不存在的物的所有權(quán)。二、雙方簽訂《房屋買賣合同》是一個民事行為，不是民事法律行為。因為沒有物的存在，雙方合同中的意思表示不會對任何民事法律關(guān)系產(chǎn)生影響。三、雙方簽訂的《房屋買賣合同》不是預(yù)售合同或者期房買賣合同，法律只承認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在取得商品房預(yù)售許可證后，簽訂商品房預(yù)售合同，買賣期房。本案中雙方當(dāng)事人都不具備簽訂預(yù)售房屋合同的主體資格，所以雙方不得買賣未建成的房屋，其買賣是不受法律保護(hù)的。
四、雙方當(dāng)事人主體資格均存在瑕疵，首先，郭某在簽訂合同當(dāng)時僅15歲，是限制行為能力人，無權(quán)處理與其年齡智力不相適應(yīng)的民事行為；其次，合同約定中的46平方米面積屬于郭某個人財產(chǎn)，朱某苒和郭某剛私自處分了郭某的財產(chǎn)，應(yīng)為無效行為；再次，徐某峰不具備北京市購房資格。五、我方取得房屋是“三定三限安置房”，根據(jù)規(guī)定，該類房屋在取得房產(chǎn)證后五年不能上市交易。六、即使雙方簽訂的《房屋買賣合同》是效力待定的合同，當(dāng)具有真實存在的房屋后才具有合同生效的可能性，即在我方取得回遷房并取得房屋權(quán)屬登記文件后五年。綜上，雙方簽訂的合同不是有效的合同，且已超過訴訟時效，我方不同意對方的訴訟請求，請求法院駁回。
法院查明
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2010年11月29日，朱某苒、郭某剛、郭某（出賣人、甲方）與徐某峰、遲某慧（買受人、乙方）簽訂《房屋買賣合同》，下方有雙方的簽名、指印以及見證人的簽名予以確認(rèn)。
庭審中，徐某峰提交以下主要證據(jù)，1、收條、銀行憑證，證明按照合同約定支付55萬元。2、遲某慧的放棄承諾書，證明已與遲某慧離婚，遲某慧放棄案涉合同的權(quán)利，并明確歸徐某峰。3、錄音、短信，證明與郭某溝通合同履行事宜。
另查，2010年10月25日，朱某苒（乙方）北京D公司、北京市豐臺區(qū)B村村民委員會（甲方）簽訂《安置協(xié)議》，朱某苒為被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)人，與郭某同為被安置人。優(yōu)惠購樓指標(biāo)每人46平方米，回購指標(biāo)共計92平方米，購樓款合計46萬元，經(jīng)折抵后，甲方應(yīng)收乙方45.5萬元。
庭審中，徐某峰稱，當(dāng)時購買的是拆遷面積92平方米對應(yīng)的房屋，朱某苒拿著購房款去和開發(fā)商簽訂協(xié)議，不交錢不給房，《房屋買賣合同》系各方當(dāng)事人在2010年11月29日在朱某苒家中簽訂；經(jīng)過了解，村委會及開發(fā)商可以配合辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；朱某苒曾經(jīng)放棄過一套房屋。朱某苒、郭某剛、郭某對此不認(rèn)可，表示郭某是后補簽，且當(dāng)時未成年，案涉房屋交易屬于違法行為，該房屋可以取得產(chǎn)權(quán)，但需要五年之后才能上市交易。
裁判結(jié)果
徐某峰、遲某慧與朱某苒、郭某剛、郭某于2010年簽訂的《房屋買賣合同》有效。
房產(chǎn)律師靳雙權(quán)點評
當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。
第一，根據(jù)查明，《房屋買賣合同》由各方當(dāng)事人簽訂，并有見證人證明，應(yīng)認(rèn)定系各方真實意思表示。雖然，郭某當(dāng)時15歲多，屬于未成年，但是，該合同上有其父母的簽名以及郭某本人簽名確認(rèn)，且郭某成年后在與徐某峰的錄音中，亦認(rèn)可簽訂該合同的事實，故郭某未成年身份不能直接否定案涉合同效力。
第二，該合同簽訂之前一個月，朱某苒簽訂《安置協(xié)議》，取得拆遷安置面積，雙方均認(rèn)可《房屋買賣合同》所涉標(biāo)的物也就是安置協(xié)議的安置房屋，且關(guān)于購房款支付、房屋交付、違約金等內(nèi)容，合同約定明確。第三，合同簽訂后，徐某峰按照合同支付了購房款，履行了相應(yīng)義務(wù)。第四，雖然合同約定交易所涉為安置房屋，但現(xiàn)無證據(jù)證明該約定違反法律、法規(guī)強制性規(guī)定。
因此，綜合本案案情和現(xiàn)有證據(jù)，徐某峰要求確認(rèn)《房屋買賣合同》有效的訴訟請求，有事實及法律，法院依法予以支持。朱某苒、郭某剛、郭某的抗辯意見，證據(jù)不足，法院對此不予采納。
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