原告訴稱(chēng)
張某強(qiáng)向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、確認(rèn)位于北京市海淀區(qū)一號(hào)房屋歸張某強(qiáng)所有；2、被告將北京市海淀區(qū)一號(hào)房屋所有權(quán)登記轉(zhuǎn)移至原告名下；3、本案訴訟費(fèi)用由被告負(fù)擔(dān)。
事實(shí)和理由：2010年1月22日，原告張某強(qiáng)與第三人孫某華登記結(jié)婚，被告孫母系第三人孫某華之母。為了改善居住環(huán)境及方便第三人上班，原告決定購(gòu)買(mǎi)北京市海淀區(qū)一號(hào)房屋（訴爭(zhēng)房屋）。因原告當(dāng)時(shí)受北京的限購(gòu)政策限制，故與被告協(xié)商暫借被告名義購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)房屋，被告同意房屋登記在其名下。
2016年3月16日，原告以被告名義與訴爭(zhēng)房屋原所有權(quán)人劉某、北京某中介公司就購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)房屋簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定房款為939萬(wàn)元，分期支付。2016年8月，原告支付完畢所有購(gòu)房款并辦理了物業(yè)交割。前述具體簽約、付款等事宜均由第三人孫某華代為辦理。
另外，購(gòu)房款及購(gòu)房過(guò)程中產(chǎn)生的其他稅費(fèi)的資金來(lái)源均為原告婚前財(cái)產(chǎn)及對(duì)外借款，且交房后，原告與第三人一直居住在此?，F(xiàn)訴爭(zhēng)房屋因借名買(mǎi)房約定而登記在被告名下，但因被告僅僅是訴爭(zhēng)房屋登記的“出名人”，訴爭(zhēng)房屋的實(shí)際所有權(quán)人應(yīng)為原告。原告與被告協(xié)商，但被告遲遲不配合原告確認(rèn)訴爭(zhēng)房屋的權(quán)屬，故原告不得不提起訴訟。
被告辯稱(chēng)
孫母辯稱(chēng)，我不同意原告全部訴訟請(qǐng)求，請(qǐng)求法院予以駁回。第一，原被告之間并未達(dá)成任何借名買(mǎi)房的合同或口頭協(xié)議，故不應(yīng)按照借名買(mǎi)房認(rèn)定房屋權(quán)屬。第二，原告所述與事實(shí)不符，原告并沒(méi)有相應(yīng)出資情況，聲稱(chēng)的出資屬于婚前財(cái)產(chǎn)和對(duì)外借款沒(méi)有相應(yīng)依據(jù)，即便有，也與本案的權(quán)屬爭(zhēng)議無(wú)關(guān)。房屋購(gòu)買(mǎi)后，辦理房屋交割手續(xù)并作為房屋所有權(quán)人，被告一直在訴爭(zhēng)房屋中居住。
孫某華述稱(chēng)，2010年1月，我與張某強(qiáng)登記結(jié)婚，我母親孫母長(zhǎng)期與我們居住在宣武區(qū)。2015年12月，我將父母戶(hù)口從河北保定遷入北京?？紤]到我們?cè)诒本](méi)有購(gòu)房資格，我父母在北京也沒(méi)有住房，且需要幫助我照顧孩子，我和張某強(qiáng)商量讓我父母在北京購(gòu)買(mǎi)一處住房。具體購(gòu)買(mǎi)房屋的事宜由我母親授權(quán)我辦理，整個(gè)過(guò)程中，張某強(qiáng)都沒(méi)有提出借我母親名義買(mǎi)房。2016年3月，經(jīng)過(guò)前期選房，我代表我母親簽訂了一系列的購(gòu)房文件，張某強(qiáng)和我及父母想方設(shè)法籌集了部分款項(xiàng)，都以我母親的名義交給了售房人。
之后我母親辦理了房產(chǎn)證，也將戶(hù)口都遷入了訴爭(zhēng)房屋，并長(zhǎng)期居住在這套房屋里。我女兒出生后，我父母一直在幫我照顧孩子。2018年12月，因家庭瑣事糾紛，張某強(qiáng)跟我發(fā)生了爭(zhēng)吵，此后因我們感情生變，之前沒(méi)有爭(zhēng)議的房屋權(quán)屬開(kāi)始產(chǎn)生爭(zhēng)議。我認(rèn)為我們跟我母親協(xié)商的過(guò)程，從未提及借名買(mǎi)房，從來(lái)沒(méi)有明確約定房屋登記在我母親名下而歸張某強(qiáng)所有。關(guān)于購(gòu)房款，我母親與我均進(jìn)行了部分出資，房屋由我母親一直居住使用，房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)是我母親。
本院查明
張某強(qiáng)與孫某華系夫妻，于2010年1月22日登記結(jié)婚。孫母為孫某華之母。
2016年3月16日，孫某華代孫母與劉某、北京某中介公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中介公司）簽訂《買(mǎi)賣(mài)定金協(xié)議書(shū)》，將北京市海淀區(qū)一號(hào)房屋（以下簡(jiǎn)稱(chēng)訴爭(zhēng)房屋）出售給孫母，孫某華代孫母支付定金10萬(wàn)元。同日，孫某華代孫母與劉某、中介公司簽訂《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定孫母以939萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)劉輝所有的訴爭(zhēng)房屋。后孫母取得了訴爭(zhēng)房屋的房屋所有權(quán)證書(shū)，現(xiàn)房屋所有權(quán)證書(shū)由孫母持有。
就借名買(mǎi)房的事實(shí)，張某強(qiáng)申請(qǐng)證人張母、梁某出庭作證，張母系張某強(qiáng)之母。張母證明訴爭(zhēng)房屋在購(gòu)買(mǎi)時(shí)張某強(qiáng)、孫某華均沒(méi)有購(gòu)房資格，故以孫母的名義購(gòu)買(mǎi)，選中訴爭(zhēng)房屋并決定購(gòu)買(mǎi)是張母和孫某華一起去的，孫母除了過(guò)戶(hù)當(dāng)天參加了，其他過(guò)程均未參與。支付購(gòu)房的第一筆定金10萬(wàn)元亦是張母分幾次支付，購(gòu)房款大部分都是張母出資或借款，小部分是張某強(qiáng)、孫某華出資。證人梁某系北京某中介公司職員，2016年3月購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)房屋時(shí)梁某證明他接待孫某華、張母購(gòu)房，二人購(gòu)房的目的主要是為了孫某華上班近、張某強(qiáng)坐地鐵方便。其讓店員帶著二人看房源，選中訴爭(zhēng)房屋后其參與談判、斡旋及從簽約至過(guò)戶(hù)的整個(gè)過(guò)程。在此過(guò)程中，他只有過(guò)戶(hù)當(dāng)天見(jiàn)到了孫母本人。當(dāng)時(shí)他問(wèn)過(guò)購(gòu)房寫(xiě)誰(shuí)的名字，孫某華或張母稱(chēng)張某強(qiáng)、孫某華夫妻名下有房，沒(méi)有購(gòu)房資格，孫某華母親孫母有購(gòu)房資格，所以寫(xiě)她的名字。
對(duì)于訴爭(zhēng)房屋939萬(wàn)元購(gòu)房款的出資情況，張某強(qiáng)、孫母和孫某華分別提交了相關(guān)證據(jù)。通過(guò)各方提供的證據(jù)及本院查明，在全部購(gòu)房款939萬(wàn)元中，孫母出資70萬(wàn)元（后張某強(qiáng)、孫某華償還元，尚欠元未還），張某強(qiáng)、孫某華共同出資150萬(wàn)元，向張母1借款100萬(wàn)元（尚未償還），向W公司借款275萬(wàn)元（已償還），向張母2借款130萬(wàn)元（已償還），張某強(qiáng)出售個(gè)人婚前購(gòu)買(mǎi)的房屋出資202萬(wàn)元，張母支付定金10萬(wàn)元及交割保證金2萬(wàn)元（已償還）。
本案審理中，孫母之夫向本院提交書(shū)面聲明，稱(chēng)其本人不再對(duì)訴爭(zhēng)房屋應(yīng)享有的權(quán)利另行主張，相關(guān)權(quán)利概由其妻孫母行使、享有。
張某強(qiáng)提交證據(jù)證明其出售了其婚前購(gòu)買(mǎi)的兩套房屋，并主張上述售房款除購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)房屋時(shí)支付了部分房款外，其他款項(xiàng)用于償還購(gòu)房時(shí)的借款。同時(shí)，以孫某華名義購(gòu)買(mǎi)了河北省二號(hào)房屋（以下簡(jiǎn)稱(chēng)二號(hào)房屋），后2016年由張母作為代理人以125萬(wàn)元將上述房屋出售。本案中，各方當(dāng)事人對(duì)于售房款125萬(wàn)元中的80萬(wàn)元用于償還購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)房屋的借款、25萬(wàn)元給付孫母、其余款項(xiàng)用于訴爭(zhēng)房屋的裝修均無(wú)異議。
文件翻譯公司
張某強(qiáng)稱(chēng)房屋所有權(quán)證書(shū)一直由孫某華保管。訴爭(zhēng)房屋交付并裝修后，張某強(qiáng)稱(chēng)訴爭(zhēng)房屋由其夫婦二人居住，孫某華稱(chēng)其父母自2017年開(kāi)始就和她和張某強(qiáng)在訴爭(zhēng)房屋中共同生活居住，孫母一直都在，孫某華之父有時(shí)回老家辦事。2018年5月11日，張某強(qiáng)與孫某華的孩子出生。后因張某強(qiáng)、孫某華二人產(chǎn)生矛盾，張某強(qiáng)搬出居住。對(duì)于搬離時(shí)間，張某強(qiáng)稱(chēng)其于2019年6月12日搬出居住，孫某華稱(chēng)2018年底張某強(qiáng)就搬走了，2019年2月至6月14日，張某強(qiáng)搬回居住后又搬走。
裁判結(jié)果
一、孫母于本判決生效后15日內(nèi)將北京市海淀區(qū)一號(hào)房屋所有權(quán)登記轉(zhuǎn)移至張某強(qiáng)名下；
二、駁回張某強(qiáng)其他訴訟請(qǐng)求。
房產(chǎn)律師靳雙權(quán)點(diǎn)評(píng)
借名買(mǎi)房是指當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋，并將房屋登記在他人名下，由借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益。本案中，張某強(qiáng)主張其與孫母之間存在借名買(mǎi)房的合意，請(qǐng)求法院確認(rèn)其系訴爭(zhēng)房屋的實(shí)際權(quán)利人并要求孫母將訴爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)移登記至其名下。當(dāng)事人對(duì)自己所主張的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。
張某強(qiáng)主張其與孫母之間存在借名買(mǎi)房的合意，但因雙方并未就借名買(mǎi)房簽訂書(shū)面協(xié)議，同時(shí)，孫母及第三人孫某華均予以否認(rèn)，故對(duì)于雙方是否存在借名買(mǎi)房的關(guān)系，需結(jié)合雙方之間是否存在借名買(mǎi)房的合意、購(gòu)房款項(xiàng)的支付、房屋的使用以及相關(guān)合同、證件等資料原件的持有情況綜合判定。
就雙方是否存在借名買(mǎi)房的合議，根據(jù)張某強(qiáng)提供的證人的證言?xún)?nèi)容，可以證明當(dāng)時(shí)在選房時(shí)，出面選房的孫某華和張母表示購(gòu)房的目的是要方便孫某華上班，同時(shí)表示張某強(qiáng)、孫某華都沒(méi)有購(gòu)房資格，故把房屋購(gòu)房人登記為有購(gòu)房資格的孫母。且除了房屋過(guò)戶(hù)當(dāng)日，整個(gè)選房、協(xié)商、購(gòu)房過(guò)程，孫母均未出面。就購(gòu)房款項(xiàng)的支付，在939萬(wàn)元的購(gòu)房款中，孫母作為房屋所有權(quán)人，僅出資70萬(wàn)元，之后張某強(qiáng)、孫某華還償還給孫母25萬(wàn)余元。對(duì)于訴爭(zhēng)房屋的使用情況，在選房時(shí)，即為方便孫某華上班方便，購(gòu)房后張某強(qiáng)、孫某華及孩子在所購(gòu)房屋內(nèi)居住，孫母夫婦雖也在訴爭(zhēng)房屋中居住，但應(yīng)系與女兒、女婿一家共同生活居住。對(duì)于房屋所有權(quán)證書(shū)的持有，房屋所有權(quán)證書(shū)一直放在訴爭(zhēng)房屋內(nèi)，現(xiàn)因張某強(qiáng)搬出居住，張某強(qiáng)無(wú)法持有房屋所有權(quán)證書(shū)，孫母持有房屋所有權(quán)證書(shū)。
結(jié)合上述幾方面查明的上述事實(shí)，購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)房屋應(yīng)不是孫母的本意。其一，孫母自己購(gòu)房，確未親自參與。雖孫母與孫某華系母女關(guān)系，孫母委托女兒孫某華代為辦理購(gòu)房事宜尚在情理之中，但作為孫母的親家、張某強(qiáng)之母的張母從開(kāi)始選房到簽約及支付定金、籌措購(gòu)房款都全程參與，而孫母并未提供其授權(quán)張母代為辦理購(gòu)房事宜的事實(shí)。其二，孫母自己購(gòu)房，應(yīng)由孫母承擔(dān)支付購(gòu)房款的義務(wù)。即便孫母支付購(gòu)房款的能力有限，需由女兒、女婿出資幫助或?qū)ν饨杩睿鳛橘?gòu)房人，孫母應(yīng)支付大部分購(gòu)房款。而本案中，孫母自己只負(fù)擔(dān)了939萬(wàn)元購(gòu)房款中的70萬(wàn)元，顯然其并不具備購(gòu)買(mǎi)房屋的能力。
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其三，孫母購(gòu)房，其他人出資幫助或借款于她，其應(yīng)在具備能力后償還他人借款。而本案中她非但沒(méi)有償還借款，還接受了由張某強(qiáng)、孫某華償還給其的25萬(wàn)余元，對(duì)于所購(gòu)房屋，孫母的直接出資不到房屋價(jià)款的二十分之一。上述情形都明顯不符常理。其四，在張某強(qiáng)、孫某華、張母等人均不具備購(gòu)房資格的情形下，將具備購(gòu)房資格的家人孫母列為購(gòu)房人，是當(dāng)時(shí)能為張某強(qiáng)、孫某華再行購(gòu)房的合理選擇。且親屬間借名買(mǎi)房，沒(méi)有簽署書(shū)面協(xié)議亦屬合理。
綜上所述，可以認(rèn)定雙方存在借名買(mǎi)房關(guān)系，即訴爭(zhēng)房屋應(yīng)系張某強(qiáng)、孫某華另行購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)因不具備購(gòu)房資格，故借用孫母的名義購(gòu)買(mǎi)?，F(xiàn)張某強(qiáng)要求確認(rèn)訴爭(zhēng)房屋歸其所有，沒(méi)有法律依據(jù)，對(duì)其該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求法院無(wú)法支持，但張某強(qiáng)要求被告孫母將訴爭(zhēng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至其名下的訴訟請(qǐng)求，符合法律規(guī)定，法院予以支持。需要指出的是，上述房屋登記雖轉(zhuǎn)移至張某強(qiáng)名下，亦屬于張某強(qiáng)、孫某華的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
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